Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta mencatat bahwa mayoritas penduduk ibu kota berada pada kelompok menengah transisi. Berdasarkan data yang ada, sekitar 49,29 persen warga Jakarta masuk ke dalam kategori masyarakat berpenghasilan tertentu (MBT). Proporsi yang mencakup hampir separuh dari total populasi tersebut menempatkan sebagian besar warga Jakarta dalam posisi ekonomi yang berada di antara dua kelompok. Mereka bukan kelompok menengah bawah yang masuk kriteria bantuan, tetapi juga bukan kalangan orang kaya yang memiliki kemampuan finansial untuk membeli hunian secara mandiri.
Kondisi ekonomi tersebut berdampak langsung pada kemampuan warga dalam menjangkau tempat tinggal yang layak di ibu kota. Kelompok masyarakat berpenghasilan tertentu ini memiliki penghasilan di atas batas kriteria masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), sehingga tidak terjangkau oleh skema yang dikhususkan bagi MBR. Di sisi lain, mereka menghadapi keterbatasan daya beli yang nyata sehingga tidak mampu mengakses unit-unit apartemen komersial yang tersedia di pasar properti.
Persoalan kesenjangan akses hunian ini disoroti secara langsung oleh Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung dalam rapat paripurna bersama jajaran DPRD Provinsi DKI Jakarta pada Jumat (21/8/2026). Pramono memaparkan bahwa daerahnya saat ini tengah menghadapi tantangan serius terkait pemenuhan kebutuhan tempat tinggal bagi warga kelompok menengah transisi yang terjebak di antara kategori MBR dan kelompok mapan.
Benarkah PLTU Suralaya Jadi Penyebab Polusi Udara di DKI?
Guna menjawab tantangan kesenjangan tersebut, Pemprov DKI Jakarta mengusulkan Rancangan Peraturan Daerah (Ranperda) tentang rumah susun (rusun). Ranperda ini dirancang untuk mengubah paradigma serta orientasi pembangunan perkotaan secara menyeluruh. Lewat regulasi baru ini, orientasi pembangunan hunian dialihkan dari sekadar penyediaan fisik properti komersial menuju konsep penyediaan perumahan publik atau public housing yang mengutamakan pemenuhan hak bertempat tinggal bagi masyarakat.
Salah satu instrumen utama yang dimuat dalam draf Ranperda rusun tersebut adalah konsolidasi tanah vertikal (KTV). Kebijakan KTV difokuskan sebagai instrumen penataan untuk kawasan padat dengan kondisi kepemilikan tanah yang terfragmentasi. Skema konsolidasi vertikal ini memungkinkan pelaksanaan peremajaan kota tanpa perlu melakukan tindakan penggusuran. Dengan pendekatan tersebut, warga tetap dapat tinggal di lokasi tempat tinggal semula dengan memperoleh unit hunian yang jauh lebih layak.
Bank INA dan Indodax Hadirkan Integrasi Layanan Perbankan Digital dan Kartu Co-Brand
Ranperda rusun juga dirancang untuk mengakomodasi fungsi campuran atau mixed-use guna menunjang kebutuhan sehari-hari warga penghuni. Konsep ini memadukan rumah susun dengan ketersediaan fasilitas publik terdekat, seperti pasar, sekolah, dan berbagai fasilitas layanan lainnya. Selain itu, regulasi ini mengarahkan pembangunan hunian vertikal agar terintegrasi dengan pengembangan kawasan terpadu serta kawasan berorientasi transit atau transit-oriented development (TOD) guna memudahkan akses transportasi warga.
Untuk menjamin keterjangkauan biaya hunian, kebijakan perumahan DKI Jakarta diselaraskan dengan program strategis nasional. Penyelarasan dilakukan lewat kolaborasi pembiayaan perumahan menggunakan skema Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) dan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), serta sinergi bersama program 3 juta rumah guna menutup kesenjangan biaya bagi masyarakat. Di samping aspek penyediaan fisik dan pembiayaan, Ranperda rusun juga mengatur tata kelola kelembagaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) agar organisasi pengelola hunian tersebut dapat berjalan secara lebih demokratis, transparan, dan akuntabel.
