Memiliki aset properti seperti rumah yang disewakan merupakan salah satu cara yang populer untuk mendapatkan pemasukan tambahan. Namun, dari sudut pandang perpajakan di Indonesia, persoalannya tidak hanya sebatas menghitung besaran pajaknya saja. Pemilik properti perlu memahami secara mendalam bahwa penghasilan dari properti yang disewakan tidak selalu diperlakukan dengan cara yang sama. Perbedaan jenis sewa dan peruntukan properti dapat menentukan jenis aturan pajak yang berlaku serta tarif yang harus dibayarkan kepada negara.
Bagaimana aturan dasar mengenai pajak sewa properti ini diterapkan? Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan diatur secara spesifik sebagai penghasilan yang dikenai Pajak Penghasilan bersifat final (PPh final). Adapun tarif PPh final yang dikenakan untuk jenis persewaan tanah dan/atau bangunan ini adalah sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Nilai bruto ini menjadi dasar pengenaan pajak yang wajib disetorkan oleh wajib pajak.
Dalam menghitung pajak ini, pemilik properti sering kali mempertanyakan apakah biaya operasional dapat mengurangi beban pajak. Berdasarkan ketentuan yang berlaku, pengeluaran atau biaya-biaya seperti biaya perawatan (maintenance) dan biaya renovasi bangunan tidak dapat digunakan untuk mengurangi dasar penghasilan bruto dalam menghitung PPh final atas sewa tersebut. Selain itu, penting untuk dicatat bahwa PP Nomor 34 Tahun 2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari pengenaan PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan. Penjelasan dari aturan tersebut secara tegas mengidentifikasi rumah kos sebagai salah satu contoh dari bentuk jasa pelayanan penginapan yang dikecualikan tersebut.
Batas Saham Gocap Akan Dihapus Menjadi Rp 1, Ini Langkah Antisipasi bagi Investor
Bagaimana perlakuan pajak yang sebenarnya untuk rumah kos? Pihak Direktorat Jenderal Pajak (DJP) telah memberikan penjelasan mengenai hal ini. Menurut DJP, kegiatan usaha rumah kos berada di luar rezim PPh final persewaan tanah dan/atau bangunan yang bertarif 10% tersebut. Oleh karena itu, penghasilan yang diperoleh dari usaha rumah kos perlu dianalisis dan dihitung berdasarkan ketentuan Pajak Penghasilan (PPh) yang berlaku untuk kegiatan usaha, bukan berdasarkan aturan sewa bangunan biasa.
Sebagai bagian dari ketentuan pajak untuk kegiatan usaha, pemerintah juga menyediakan skema pajak bagi pelaku usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM). Melalui Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 20 Tahun 2026, pemerintah tetap mempertahankan tarif PPh final UMKM sebesar 0,5%. Tarif ini ditujukan bagi wajib pajak yang memenuhi kriteria tertentu yang telah ditetapkan dalam aturan tersebut, sehingga pemilik usaha rumah kos yang memenuhi syarat dapat memanfaatkan skema tarif ini untuk memenuhi kewajiban perpajakannya.
Waspada Karhutla di Banjarbaru, Lahan Terdampak Kini Capai 969 Hektare
Dengan memahami perbedaan aturan tersebut, pemilik properti dapat menghindari kesalahan dalam melaporkan dan membayar pajak. Langkah awal yang sangat penting adalah menentukan karakteristik dari penghasilan properti yang dimiliki. Jika penghasilan tersebut berasal dari sewa tanah atau bangunan biasa, maka berlaku PPh final 10% dari nilai bruto tanpa pengurangan biaya renovasi atau perawatan. Namun, jika properti yang dikelola adalah rumah kos yang dikategorikan sebagai jasa penginapan, pemilik harus merujuk pada aturan perpajakan untuk kegiatan usaha, termasuk peluang memanfaatkan tarif PPh final UMKM sebesar 0,5% sesuai PP Nomor 20 Tahun 2026 bagi wajib pajak yang memenuhi kriteria.
